LU POUR VOUS : Rapport 2025 de la Commission nationale d’aménagement commercial
Ce rapport annuel dresse un bilan des décisions des Commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) concernant les projets d’aménagement commerciaux de plus de 1000 m2 et de drives, ainsi que les recours examinés par la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC), instance de recours nationale. Il confirme l’évolution des projets, moins ambitieux en taille et plus qualitatifs. Priorité est de plus en plus donnée à l’existant (des extensions plutôt que des créations), avec une exigence environnementale accrue et une hybridation avec le e-commerce (drive).
413 dossiers examinés en CDAC, 90% d’avis favorables
Si le nombre de projets d’aménagement commercial a progressé en 2025 (+7%), le volume reste très en-deçà des chiffres des années 2021 et 2022 (plus de 540 dossiers). Cette tendance est sans doute révélatrice d’une saturation de l’espace commercial et de la fin d’un modèle d’expansion commerciale.
Autre indicateur de la mutation en cours, les surfaces de vente autorisées sont en forte baisse : -23% par rapport à 2024. La surface moyenne des projets est en baisse (1256 m2), sans doute en raison de la hausse du coût de la construction et de la montée des exigences environnementales (objectif de zéro artificialisation nette : ZAN).
On assiste également à une logique de recomposition du parc existant plutôt que de création (61% des projets sont des projets d’extension)
Le taux de décisions favorables des CDAC reste quant à lui stable : 90%.
Les projets agréés sont polarisés dans les départements en forte projection de croissance démographique
La répartition des surfaces de vente autorisées est particulièrement forte dans l’arc atlantique ou la côte méditerranéenne, des territoires à forte croissance démographique.
Mais on observe également des contre-exemples et des projets dans des zones à démographie moins dynamique , comme la Creuse, la Haute-Marne ou la Nièvre.
Un tiers des projets examinés en CDAC font l’objet d’un recours devant la CNAC
En 2025, 118 recours ont été formulés et examinés par la CNAC (en baisse de 19% par rapport à 2024).
58% des avis rendus ont confirmé l’autorisation des CDAC.
Les deux-tiers des recours sont introduits par des tiers.
30% des projets examinés en CNAC concernaient un drive
Le cas des projets de drive est symbolique de l’évolution du commerce de détail vers des formes hybrides.
Le modèle, apparu en 2004, s’est développé de façon exponentielle au cours de la décennie suivante. En 2025, on assiste à un ralentissement de cette croissance : le parc comprend 7294 drives, contre 7000 en 2023. Le chiffre d’affaires global est de 13 milliards d’euros (12 en 2023). E. Leclerc est le principal acteur avec une part de marché de 46%.
Le modèle des drive atteint donc sans doute sa phase de maturité, même si ce mode apparaît durablement installé. En 2025, 40% des projets examinés en CNAC sont des projets d’extension, 60% des créations. Les deux tiers des projets sont situés en zones commerciales.
La vacance commerciale, un indicateur clé des prises de décisions
Au-delà de l’attention portée par les CDAC et la CNAC à l’insertion architecturale et à l’artificialisation excessive des sols, l’impact sur les commerces de centre-ville est pris également en compte à travers l’indicateur de vacance commerciale. Ce critère est important pour évaluer la pertinence des projets et éviter d’aggraver le déclin des centres-villes, même si le phénomène n’est plus circonscrit aux centres-villes et concerne désormais les centres commerciaux.
Sur les 118 dossiers examinés par la CNAC, le taux de vacance commerciale moyen s’établit à 10.4% (le taux moyen au plan national est de 10.9%). Dans les deux-tiers des projets agréés, le taux de vacance est significativement inférieur à la moyenne nationale. Toutefois, dans sa prise de décision, la CNAC prend également en compte la dynamique démographique, la structure de la consommation locale et la structuration des pôles commerciaux.
