LU POUR VOUS
- CNC/ Emmanuel Le Roch & Eric Malézieux, La vacance commerciale en centre-ville, juin 2026
- Laurent LHARDIT et Jean-Pierre VIGIER, Rapport d’information sur l’avenir des commerces de proximité, 8 juillet 2026, Commission des affaires économiques de l’assemblée nationale
- Frédérique Macarez, Dominique Schelcher et Antoine Saintoyant : Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité, octobre 2025
Le panorama dressé en octobre 2025 par Frédérique Macarez, Dominique Schelcher et Antoine Saintoyant dans leur rapport de mission sur l’avenir du commerce de proximité vient d’être complété par deux publications récentes : le rapport du groupe de travail du Conseil national du commerce consacré à la vacance commerciale, publié en juin 2026 sous la coordination d’Emmanuel Le Roch et Eric Malézieux, et le rapport d’information n° 3050 de l’Assemblée nationale sur l’avenir des commerces de proximité, déposé le 8 juillet 2026 par les députés Laurent Lhardit et Jean-Pierre Vigier. Outre l’identification de leviers d’action publique, ces rapports dressent un état des lieux chiffré de la santé du commerce de proximité et analysent les causes de la mutation du tissu commercial, dont la hausse de la vacance commerciale constitue l’un des symptômes.
Méthode : ces rapports s’appuient sur une analyse des données disponibles (Insee, Banque de France, CREDOC, Banque des Territoires, observatoires professionnels sur le commerce de proximité et la vacance commerciale), complétée d’entretiens avec des experts et acteurs économiques (réunis en groupe de travail ad hoc dans le cas du CNC).
=> LE COMMERCE DE DETAIL CREE DES EMPLOIS MAIS SE RECOMPOSE
Un Français sur deux estime que son centre-ville est en perte de vitesse, et un sur quatre le juge quasi désert (source citée : « Les Français et le dynamisme de leur centre-ville », ELABE août 2025).
Les chiffres de l’emploi du commerce de détail et de la restauration contredisent ce ressenti globalement négatif. Ainsi, entre 2019 et 2024, les chiffres de l’emploi témoignent d’une dynamique d’ensemble du commerce de détail : 222 000 emplois salariés supplémentaires ont été créés. Toutes les activités n’évoluent cependant pas selon le même tempo. L’essentiel des créations d’emplois concernent la restauration (1er secteur employeur du commerce,+98000 emplois salariés), l’alimentation en détail (+61000) et les activités de beauté-santé (30000).
On observe donc une recomposition du tissu de proximité. Le fait le plus marquant est le rôle moteur pris par la restauration (classique et rapide). Le rapport parlementaire précise que l’emploi de la restauration a progressé de plus de 4 % par an entre 2016 et 2022 — près de trois fois le rythme de l’ensemble du commerce —, au point que trois salariés du commerce de centre-ville sur dix y travaillent désormais.
A contrario, les commerces d’équipements de la personne (vêtements, chaussures) ont subi un choc (-22 000 emplois salariés). Durant la période, les défaillances se sont enchaînées (enseignes Camaïeu, Kaporal, Jennyfer, Naf-Naf, San Marina…). Le rapport parlementaire chiffre ce recul : -2 % d’emploi par an, soit un poste sur huit supprimé en six ans, et près de 15 % de magasins en moins, avec, sur la période 2014-2021, la disparition de près d’un magasin d’habillement sur cinq et de plus d’un magasin de chaussures sur quatre. Le décrochage du secteur remonte de fait aux années 2010. selon le rapport du CNC, le marché de l’habillement recule en valeur depuis plus de dix ans et le poids de leurs boutiques dans les linéaires commerciaux de centre-ville s’est effondré : 20,6 % des locaux en 2015, contre seulement 14,2 % en 2025 (Codata).
Les agences bancaires, autre pilier historique des rues commerçantes, perdent également 3,5 % de leurs effectifs par an. Les rapports soulignent néanmoins la place de plus en plus importante prise par les activités de service dans les pôles commerciaux de centre-ville.
Globalement, les hausses d’emploi concernent tous les types de pôles commerciaux, même si l’emploi salarié progresse moins vite dans les pôles de centre-ville : +1,1 % par an, contre +1.5% en moyenne. Dans les centres-villes, les créations d’emploi proviennent en effet exclusivement du renouvellement des points de vente (le nombre de points de vente est stable, alors qu’il progresse dans les autres pôles commerciaux de périphérie). Les établissements nouvellement créés emploient plus de salariés.
A noter également : l’emploi des pôles commerciaux progresse surtout dans les bassins de vie touristiques ou en croissance démographique. Par ailleurs, aucun des trois rapports n’abordent la question de l’évolution du commerce dans les zones rurales.
=>LA VACANCE COMMERCIALE, TOUJOURS EN HAUSSE EN 2025
Les taux de vacances commerciales publiés ne sont pas homogènes, en fonction du mode de calcul. Quelle que soit la source, cet indicateur est en hausse depuis 2014, malgré un léger recul observé durant la crise sanitaire : il est passé de 9,7 % entre 2023 à 10,9 % en 2024 et 11,7 % en 2025 (source : CODATA).
Le CNC préconise cependant de ne pas se limiter à cet indicateur pour mesurer la vitalité commerciale. Une ville affichant un faible taux de vacance n’est pas nécessairement dynamique, tandis qu’un taux élevé peut parfois masquer des recompositions positives du tissu commercial.
Par ailleurs, certains locaux vacants correspondent au renouvellement normal des activités commerciales (vacance conjoncturelle), tandis que d’autres traduisent une inadéquation durable entre l’offre immobilière et les besoins des entreprises (vacance structurelle).
La vacance ne progresse pas de manière uniforme. Les galeries commerciales apparaissent aujourd’hui comme les espaces les plus touchés, tandis que les parcs commerciaux demeurent relativement plus résilients. Le taux de vacance commerciale dans les pieds d’immeubles (centres-villes) est quant à lui proche de la moyenne.
Les différences restent également très marquées selon la taille des villes, leur attractivité démographique et leur dynamisme économique. Selon les chiffres produits, le taux de vacance commerciale en centre ville a progressé ces dix dernières années dans toutes les villes, petites, moyennes et grandes. Le taux est inversement proportionnel à la taille des villes : il atteint 16.3% en 2025 dans les villes de moins de 50.000 habitants, contre 11% dans les villes de plus de 500.000 habitants.
=> LA PROGRESSION DE LA VACANCE TRADUIT LES DIFFICULTES D’ENTREPRISES ET LES MUTATIONS DU COMMERCE DE PROXIMITE
Malgré une hausse globale de l’emploi salarié, les rapports soulignent différents indicateurs économiques témoignant de difficultés renforcées pour les entreprises ces trois dernières années :
- En 2025, le chiffre d’affaires du commerce physique a enregistré un recul net (-0,6 %), quand celui de l’e-commerce un commerce progressait de 4 %.
- La hausse des défaillances (notamment dans les enseignes de l’habillement) est un autre indicateur de fragilité, mais les rapports ne produisent pas les données chiffrées propres au secteur du commerce de détail.
- L’indexation cumulée des loyers commerciaux, qui a dépassé 15 % entre 2022 et 2025, a également aggravé les tensions financières des commerçants (l’indice des loyers commerciaux ILC a ainsi connu depuis 2022 ses plus fortes hausses depuis 2010).
Toutefois, les mutations en cours ne sont pas liées aux seules difficultés des entreprises et prennent racine dans l’évolution des achats de consommation des ménages.
- hausse du taux d’épargne des ménages, passé de 14 % en 2019 à 19 % en 2025
- recul de la consommation de biens : -0,4 % en 2024, après -1,7 % en 2023 et -2,3 % en 2022
- baisse de la fréquentation des commerces : trois Français sur dix déclarent se rendre moins souvent qu’avant dans leur centre-ville
- montée de l’économie de l’abonnement et développement de la consommation d’usage.
- montée du e-commerce, dont le chiffre d’affaires est passé de 65 milliards d’euros en 2015 à 175,3 milliards en 2024 ; les plateformes internationales représentent désormais 22 % des colis livrés par La Poste, contre 5 % il y a cinq ans à peine. D’ici 2035, la part du e-commerce dans les achats pourrait atteindre 20 à 25 %, contre environ 15 % aujourd’hui.
- polarisation de la fréquentation des commerce par types de clientèles : selon le CREDOC, la fréquentation hebdomadaire du commerce alimentaire de proximité reste faible (9 à 12 %) et concentrée chez les cadres et diplômés, l’essentiel des achats (environ 70 %) continuant de se faire dans la grande distribution ; le hard-discount progresse nettement, avec une fréquentation hebdomadaire de 32 % des personnes interrogées, tirée par les ménages aux budgets les plus contraints.
Le renouvellement démographique amplifie ce mouvement : en 2027, 41 % de la population française aura plus de 50 ans, une tranche d’âge dont la consommation, déjà largement équipée en biens durables, se limite pour l’essentiel à du renouvellement plutôt qu’à des achats nouveaux.
En conclusion, ces rapports mettent en exergue l’épuisement du modèle de « mass-market »en centre-ville », à savoir un commerce de destination fondé sur de grandes enseignes locomotives, attirant un flux de consommateurs autour d’un achat planifié. Ce modèle est en effet pris en étau entre la concurrence des zones commerciales périphériques (qui l’ont mieux optimisé : accès, stationnement, concentration d’enseignes) et celle du e-commerce (offre quasi illimitée, prix, livraison à domicile).
Le modèle qui émerge est celle d’un centre-ville de flânerie, mêlant offre commerciale, loisirs et services. Selon les auteurs, le centre-ville ne doit plus être considéré comme un « centre commercial à ciel ouvert », mais comme un lieu de vie multifonctionnel et convivial.
Article rédigé par Catherine ELIE, Institut Supérieur des Métiers
